隨著市場(chǎng)壓力增加，一手房市場(chǎng)中的博弈者們相繼打出“以價(jià)換量”牌，部分樓盤價(jià)格跳水幅度之大甚至引起老業(yè)主不滿，與此相比，二手房市場(chǎng)價(jià)格卻與往期基本持平，多區(qū)域二手房源甚至超過(guò)了同區(qū)域新盤價(jià)格，出現(xiàn)了價(jià)格倒掛。
而價(jià)格上的差異也直接體現(xiàn)在成交上。據(jù)大連搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的《2014年7月大連二手房房?jī)r(jià)及交易量分析報(bào)告》顯示，7月份大連市內(nèi)四區(qū)共售出二手房網(wǎng)簽1684套，環(huán)比下降14.13%。大連安鑫地產(chǎn)某分店店長(zhǎng)解釋到：“在市場(chǎng)供應(yīng)量很大的情況下，開(kāi)發(fā)商可以做出較大的價(jià)格調(diào)整以加速去化，但對(duì)于二手房賣家來(lái)說(shuō)，降價(jià)所帶來(lái)的資金壓力可能超出心理預(yù)期。因此目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上二手房的降價(jià)速度明顯滯后于新房，導(dǎo)致價(jià)格倒掛?！?BR>
在一手房的價(jià)格擠壓及開(kāi)發(fā)商拓寬渠道需求下，二手房中介將目光投向二級(jí)市場(chǎng)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，目前大連市二手房中介的經(jīng)營(yíng)收益中二手房源銷售僅占比30%-40%，代理銷售一手房逐漸成為多數(shù)房屋中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)。
而價(jià)格上的差異也直接體現(xiàn)在成交上。據(jù)大連搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的《2014年7月大連二手房房?jī)r(jià)及交易量分析報(bào)告》顯示，7月份大連市內(nèi)四區(qū)共售出二手房網(wǎng)簽1684套，環(huán)比下降14.13%。大連安鑫地產(chǎn)某分店店長(zhǎng)解釋到：“在市場(chǎng)供應(yīng)量很大的情況下，開(kāi)發(fā)商可以做出較大的價(jià)格調(diào)整以加速去化，但對(duì)于二手房賣家來(lái)說(shuō)，降價(jià)所帶來(lái)的資金壓力可能超出心理預(yù)期。因此目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上二手房的降價(jià)速度明顯滯后于新房，導(dǎo)致價(jià)格倒掛?！?BR>
在一手房的價(jià)格擠壓及開(kāi)發(fā)商拓寬渠道需求下，二手房中介將目光投向二級(jí)市場(chǎng)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，目前大連市二手房中介的經(jīng)營(yíng)收益中二手房源銷售僅占比30%-40%，代理銷售一手房逐漸成為多數(shù)房屋中介的主營(yíng)業(yè)務(wù)。
因?yàn)閾碛袕V泛的門店覆蓋率和足夠的人力資源，二手房中介曾一度在新房市場(chǎng)十分“吃得開(kāi)”。某房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，在采用中介聯(lián)動(dòng)銷售方式后，其負(fù)責(zé)的新盤項(xiàng)目成交量增長(zhǎng)了近50%，而同區(qū)域中某些競(jìng)品樓盤通過(guò)一二手聯(lián)動(dòng)甚至提高了60%多的銷售額。在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境中，相較于花樣翻新的營(yíng)銷手段的耗時(shí)“燒金”，二手房中介這種“簡(jiǎn)單高效”的銷售渠道越來(lái)越被開(kāi)發(fā)商所“依賴”。
然而，讓人意外的是，當(dāng)一二手聯(lián)動(dòng)正火熱進(jìn)行之時(shí)，本月起，一些樓盤項(xiàng)目卻悄然停止了與中介的合作。對(duì)于停止合作原因，二手房中介公司多表示由于本月初限購(gòu)和公積金貸款政策雙雙放松，市場(chǎng)信心得到了一定程度的提振，需求也部分釋放，因此開(kāi)發(fā)商選擇放棄中介渠道。但記者在多位開(kāi)發(fā)商處卻聽(tīng)到了不同的聲音，“一二手聯(lián)動(dòng)的中介傭金費(fèi)用以成交套數(shù)為基準(zhǔn)，每成交一套需要支付二手房中介1.5萬(wàn)至2萬(wàn)元的傭金，有些項(xiàng)目甚至高至4萬(wàn)元，并且成交量超過(guò)20套以上的部分每套傭金為5萬(wàn)元。中介渠道的價(jià)格太高，我們只能選擇停用。”華南某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
不可避免的是，由于各家房企爭(zhēng)相使用中介作為銷售渠道，中介傭金也隨之“水漲船高”，而高額的渠道費(fèi)用一方面使得一些房企叫苦不迭，不得不取消中介合作，而另一方面取消合作后的成交量下降又給低迷市場(chǎng)行情下的項(xiàng)目帶來(lái)影響，有開(kāi)發(fā)商直呼一二手聯(lián)動(dòng)進(jìn)退不得，著實(shí)尷尬。
然而，讓人意外的是，當(dāng)一二手聯(lián)動(dòng)正火熱進(jìn)行之時(shí)，本月起，一些樓盤項(xiàng)目卻悄然停止了與中介的合作。對(duì)于停止合作原因，二手房中介公司多表示由于本月初限購(gòu)和公積金貸款政策雙雙放松，市場(chǎng)信心得到了一定程度的提振，需求也部分釋放，因此開(kāi)發(fā)商選擇放棄中介渠道。但記者在多位開(kāi)發(fā)商處卻聽(tīng)到了不同的聲音，“一二手聯(lián)動(dòng)的中介傭金費(fèi)用以成交套數(shù)為基準(zhǔn)，每成交一套需要支付二手房中介1.5萬(wàn)至2萬(wàn)元的傭金，有些項(xiàng)目甚至高至4萬(wàn)元，并且成交量超過(guò)20套以上的部分每套傭金為5萬(wàn)元。中介渠道的價(jià)格太高，我們只能選擇停用。”華南某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。
不可避免的是，由于各家房企爭(zhēng)相使用中介作為銷售渠道，中介傭金也隨之“水漲船高”，而高額的渠道費(fèi)用一方面使得一些房企叫苦不迭，不得不取消中介合作，而另一方面取消合作后的成交量下降又給低迷市場(chǎng)行情下的項(xiàng)目帶來(lái)影響，有開(kāi)發(fā)商直呼一二手聯(lián)動(dòng)進(jìn)退不得，著實(shí)尷尬。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商反映的高傭金問(wèn)題，有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于急于去化“求生”的房企而言，不太可能停止與二手房中介的合作，利用中介渠道的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在所難免。目前一些中介的傭金費(fèi)用已高至新盤項(xiàng)目成本的4%，而一般項(xiàng)目的推廣營(yíng)銷費(fèi)用控制在2-3%，如何均衡成本要視各開(kāi)發(fā)商的具體情況而定。此外，由于一二手聯(lián)動(dòng)屬于正常的市場(chǎng)行為，目前較難實(shí)現(xiàn)監(jiān)管和約束。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一二手聯(lián)動(dòng)的看法不一，但均表示希望市場(chǎng)能回歸正常的運(yùn)作環(huán)境。一方面，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為一二手聯(lián)動(dòng)本身是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，可能會(huì)成為未來(lái)的營(yíng)銷方向，但由于大連房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未發(fā)展完善，導(dǎo)致目前開(kāi)發(fā)商和中介的融合協(xié)作出現(xiàn)了問(wèn)題。
另一方面，也有房企認(rèn)為，隨著強(qiáng)度較高的蓄客工作使得中介人力漸顯疲憊，以及中介有限的客源數(shù)量，一二手聯(lián)動(dòng)或僅在1-2個(gè)月中能明顯收效，卻并非長(zhǎng)久之計(jì)。如果市場(chǎng)想要“回歸”，或許只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商全部放棄一二手聯(lián)動(dòng)，渠道競(jìng)爭(zhēng)削弱后，新盤市場(chǎng)才會(huì)走出“被綁架”的尷尬境地。
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一二手聯(lián)動(dòng)的看法不一，但均表示希望市場(chǎng)能回歸正常的運(yùn)作環(huán)境。一方面，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為一二手聯(lián)動(dòng)本身是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象，可能會(huì)成為未來(lái)的營(yíng)銷方向，但由于大連房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未發(fā)展完善，導(dǎo)致目前開(kāi)發(fā)商和中介的融合協(xié)作出現(xiàn)了問(wèn)題。
另一方面，也有房企認(rèn)為，隨著強(qiáng)度較高的蓄客工作使得中介人力漸顯疲憊，以及中介有限的客源數(shù)量，一二手聯(lián)動(dòng)或僅在1-2個(gè)月中能明顯收效，卻并非長(zhǎng)久之計(jì)。如果市場(chǎng)想要“回歸”，或許只有當(dāng)開(kāi)發(fā)商全部放棄一二手聯(lián)動(dòng)，渠道競(jìng)爭(zhēng)削弱后，新盤市場(chǎng)才會(huì)走出“被綁架”的尷尬境地。
新華房產(chǎn)記者 /
李濛濛
