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　　【編者按】 從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)?，F(xiàn)今，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。那么，一旦房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化？房?jī)r(jià)是否有影響？
 
 
 
·房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。 目前上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍方案已停止。
 

從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會(huì)決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。 …[詳細(xì)]

 

房地產(chǎn)稅改革路徑日漸明晰。記者獲悉，房地產(chǎn)稅立法初稿已基本成形，正在內(nèi)部征求意見(jiàn)并不斷完善中。據(jù)悉，房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。 …[詳細(xì)]

 

自從被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃，備受各方關(guān)注的房地產(chǎn)稅已然漸行漸近。記者采訪的市民普遍預(yù)期，房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房?jī)r(jià)降溫的效果。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海與重慶開(kāi)展逾四年，但影響十分有限。 …[詳細(xì)]

 
 
 
房產(chǎn)稅？房地產(chǎn)稅？一字之差，謬以千里
　　確切的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)。 房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅最大的區(qū)別在于：房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其征稅對(duì)象為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象既包括房產(chǎn)又包括土地。合肥學(xué)院研究所副所長(zhǎng)凌斌表示：“看似一字之差，實(shí)則謬以千里。1986年出臺(tái)的房產(chǎn)稅主要是對(duì)利息增值部分為對(duì)象征稅;而房地產(chǎn)稅則是利用稅收杠桿，對(duì)居民財(cái)產(chǎn)的保有部分征稅。名稱相近，但所處的時(shí)代背景和征收對(duì)象卻完全不同?！?/span>…[詳細(xì)]
先看開(kāi)征背景
　　不管二者有多大差別，征收都是對(duì)社會(huì)的進(jìn)步。而似乎房地產(chǎn)稅比房產(chǎn)稅更有意義。房產(chǎn)稅征收都有很多好處，而房地產(chǎn)稅可能會(huì)打破房屋產(chǎn)權(quán)70年的年限，更有進(jìn)步。當(dāng)然現(xiàn)在土地出讓金等問(wèn)題尚需完善。房地產(chǎn)稅實(shí)施必須具備兩大先決條件：一是需要依靠不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，搞清楚全國(guó)的房產(chǎn)數(shù)量，這些房產(chǎn)分布在那些人手里。第二個(gè)條件就是房地產(chǎn)稅里“土地”部分的稅如何征收。…[詳細(xì)]
二看征收目的
1、開(kāi)征房地產(chǎn)稅是縮小貧富差距，優(yōu)化資源配置的需要。
2、是健全財(cái)產(chǎn)稅體系，規(guī)范財(cái)產(chǎn)稅制度的需要。
3、開(kāi)征房地產(chǎn)稅有利于促進(jìn)地方政府克服短視行為，為保證其長(zhǎng)期收益而注重改善投資環(huán)境，從而為促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件。
4、開(kāi)征房地產(chǎn)稅是公平稅負(fù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。…[詳細(xì)]
再看房產(chǎn)稅實(shí)施效果
　　此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海、重慶的試點(diǎn)情況如何？ 2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。
　　而在效果上，一是對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響幾乎可以忽略不計(jì)。二是對(duì)地方政府財(cái)政稅收貢獻(xiàn)不大。三是涉及人群有限。…[詳細(xì)]
　　 至于該不該收，只有使用權(quán)，而無(wú)所有權(quán)，按照法理是無(wú)法向房屋所有權(quán)人征收“土地”稅的。即使退一萬(wàn)步，強(qiáng)行“立法”容許征收，是否存在二次征收問(wèn)題。因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬睦U納和房地產(chǎn)稅是重復(fù)征收的。70年出讓金一次性繳清，然后每年還繼續(xù)征稅，兩者本身就存在矛盾。所以不少開(kāi)發(fā)商和學(xué)者就在建議，如果房地產(chǎn)稅真的征收，土地出讓金是否應(yīng)該免收?這樣才能起到真正意義的上降房?jī)r(jià)之目的。…[詳細(xì)]
 
 
房地產(chǎn)稅會(huì)向誰(shuí)收？收多少？征收范圍？
　　對(duì)于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。不過(guò)有消息透露，房地產(chǎn)稅以面積為單位的征收方案已經(jīng)基本獲得通過(guò)。 專家建議：對(duì)于房地產(chǎn)稅征收范圍，免稅面積設(shè)定為人均60平方米比較合理，這樣對(duì)于三口之家來(lái)說(shuō)，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。 對(duì)于房地產(chǎn)稅稅率，可以設(shè)定一個(gè)稅率區(qū)間。目前國(guó)際上普遍稅率標(biāo)準(zhǔn)是1%，此前，上海在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)中適用稅率暫定為0.6%，重慶房地產(chǎn)稅稅率在0.5%至1.2%間。…[詳細(xì)]
 
在多個(gè)省市擁有住房的，如何征收？存量房會(huì)征收嗎？
　　目前，房地產(chǎn)稅的頒發(fā)逐步提上日程，但涉及多個(gè)省市擁有住房的房地產(chǎn)稅征收辦法細(xì)則暫未明確。據(jù)具體專家預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進(jìn)的時(shí)間點(diǎn)有可能是在2020年或之后的兩三年時(shí)間里。存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購(gòu)房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對(duì)開(kāi)發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開(kāi)發(fā)商捂盤惜售；或?qū)?gòu)房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。…[詳細(xì)]
 
其他國(guó)家有沒(méi)有房地產(chǎn)稅，是如何征收的？效果如何？有何可借鑒的經(jīng)驗(yàn)？
　　美國(guó)：在美國(guó)，房產(chǎn)稅是地方政府主要的稅收來(lái)源，而且是較為穩(wěn)定的稅源。 俄羅斯：俄羅斯1991年12月通過(guò)《自然人房產(chǎn)稅法》，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。墨西哥：房地產(chǎn)稅在墨西哥有著較長(zhǎng)的歷史并經(jīng)過(guò)數(shù)次變革，已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產(chǎn)稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)增速緩慢的現(xiàn)狀 。新加坡:房產(chǎn)稅是新加坡政府的一種傳統(tǒng)稅種,原則上是有房子就得交稅,這是對(duì)土地這種稀缺資源的一種認(rèn)可。…[詳細(xì)]
 
 
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　 開(kāi)征房地產(chǎn)稅將增加房屋保有和使用環(huán)節(jié)的稅收，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收的減少，這將迫使房屋所有者將手上多余的房子推向市場(chǎng)。市場(chǎng)總供給的快速增加將大幅緩解當(dāng)前市場(chǎng)供求不平衡的狀況，房屋的居住屬性也將更加凸顯。 【詳細(xì)】
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　 持期待態(tài)度的群體往往是出于這樣的邏輯：房地產(chǎn)稅出爐——多房人士不堪稅負(fù)而拋售——市場(chǎng)上房子供給增多——房?jī)r(jià)下降。 但從經(jīng)驗(yàn)看，很多國(guó)家，包括我國(guó)的香港地區(qū)，都有房產(chǎn)持有稅，但無(wú)法靠此而阻攔房?jī)r(jià)波動(dòng)，某些年份房?jī)r(jià)依然上漲。 【詳細(xì)】
 
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　 房地產(chǎn)稅作為未來(lái)地方的重要稅種，在調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用。稅收，取之于民，用之于民。稅收的一大職能是收入調(diào)節(jié)進(jìn)行再分配，也就是抽肥補(bǔ)瘦，故能發(fā)揮收入調(diào)節(jié)的作用?！?a target="_blank">詳細(xì)】
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　 房地產(chǎn)稅制定有助于在政府和土地之間建立良性的關(guān)系，土地買賣不再是一錘子買賣，地方政府不再依賴土地出讓金收入。用房地產(chǎn)稅取代土地出讓金和增值稅，有利于形成穩(wěn)定的地方財(cái)政關(guān)系。 【詳細(xì)】
 
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　今年不少開(kāi)發(fā)商年中報(bào)業(yè)績(jī)還是比較理想，這很大程度是靠一系列房地產(chǎn)利好政策的疊加效應(yīng)，到了二季度樓市才真正回暖，伴隨著房地產(chǎn)稅的到來(lái)，對(duì)市場(chǎng)的沖擊還是不能忽視的。 但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，房?jī)r(jià)不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅受到太大影響，好地段的房?jī)r(jià)一樣會(huì)很高。 【詳細(xì)】
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　 房地產(chǎn)稅的改革對(duì)購(gòu)房者會(huì)造成一定影響，一方面，可能帶來(lái)房?jī)r(jià)降低，相對(duì)減少購(gòu)房者購(gòu)房成本；另一方面，改革后的房地產(chǎn)稅會(huì)增加保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，這意味著購(gòu)房者日后養(yǎng)房費(fèi)用增加，投資性購(gòu)房或會(huì)因此減少。 對(duì)于自住的人而言，房地產(chǎn)稅開(kāi)征影響不大。 【詳細(xì)】
 
 
房地產(chǎn)稅立法，從過(guò)程到結(jié)果承載著太多期待，也面臨考驗(yàn)。首先，要徹底完善房地產(chǎn)稅制。其次，要合理調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入。其三，要成為樓市“穩(wěn)壓器”。其四，籌集財(cái)政收入需要財(cái)稅改革先行。
 
 
在立法階段，一個(gè)公開(kāi)的討論平臺(tái)不僅有助于澄清房地產(chǎn)稅立法中的各種疑慮，更好地形成社會(huì)共識(shí)，還能在此基礎(chǔ)上形成良好的稅制條款和相關(guān)機(jī)制。 事實(shí)上，無(wú)論是房地產(chǎn)相關(guān)收費(fèi)的取消，還是物業(yè)稅（房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅）的改革都未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
 
倪紅日表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，未來(lái)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并后，房企也應(yīng)作為有地?zé)o房新的房地產(chǎn)稅納稅人。她認(rèn)為，稅收覆蓋面和強(qiáng)度或比現(xiàn)在更為嚴(yán)厲，“新的房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)發(fā)生很大變化。此外，倪紅日指出，立法框架建立起來(lái)之后，具體征收時(shí)，地方應(yīng)有一定的自主權(quán)。
 
 

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